בשנת 1993 אפי שטנצלר נבחר לראשונה לראשות עיריית גבעתיים. עם כניסתו לתפקיד היה לו חשוב לשפר את איכות הדיור ואיכות החיים של תושבי גבעתיים ובמקביל להגדיל גם את הכנסות העירייה מעסקים. בחלקה הצפוני של גבעתיים על הגבול עם רמת גן, סמוך למתחם הבורסה‏, היה שטח של כ-60 דונמים מוזנח מאוד, עליו נבנו בתחילת המאה הקודמת מפעלים שכבר נסגרו כגון פרימן לייצור שימורים, מפעל פלאלום לייצור כלי מטבח ועוד. המפעלים הישנים באזור זה היו מפגע תברואתי מחד ואזור שמושך אליו פשיעה מאידך. עוד בתקופה שקדמה לבחירות הכין אפי תוכנית רעיונית לשטח זה וקרא לה “הסיטי של גבעתיים”. בתוכנית זו הסביר אפי איך לדעתו יש לפתח את האזור, על מנת להפוך אותו למתחם משולב, ראשון מסוגו בארץ בעת ההיא, הכולל מגורים-מסחר-משרדים, בניגוד לאזור הבורסה ברמת גן, בו ישנם רק אזורי מסחר ומשרדים. בכך ניתן יהיה להגדיל את ההכנסות של עיריית גבעתיים ולשפר את איכות החיים של דיירי רחוב ערבי נחל, הגרים בדירות קטנות מאוד ובלתי ראויות יותר למגורים.

אחת הבעיות של העיר גבעתיים הייתה בכך ש-90% מהכנסותיה נשענו על ארנונה ממגורים. במצב כזה קשה מאוד לתת שירות טוב לתושבים ולכן העירייה הייתה תמיד בגירעון.  בתוכנית “הסיטי של גבעתיים” אפי התמקד באזור העסקים צפון, וכן הכין תכנית לפיתוח אזור עסקים דרום. פיתוח אזור הכניסה לגבעתיים מכיוון מערב (היום נקרא בית פלאפון והפניקס) החל עוד בתקופת כהונתו של יצחק ירון וממלא מקומו אהרון קראוס. בתוכנית הסיטי של גבעתיים הציג אפי לראשונה בארץ את מה שמכונה היום “פינוי בינוי” או “התחדשות עירונית”, ולראשונה בארץ גם “עירוב שימושים והתחדשות עירונית”. בנייני המגורים לאורך ערבי נחל היו בסגנון “רכבות” שנבנו עוד בתקופתה של גולדה מאיר שהייתה שרת העבודה והשיכון. המטרה המרכזית בבנייה באותם זמנים הייתה לשכן עולים במהירות. מבנים כמו אותן “רכבות” עם 5-6 כניסות בגובה שלוש קומות אולי היו טובים לתקופה ההיא, אבל בשנת 1993 הם כבר הפכו לבעייתיים מאוד. הסיבה לכך היא שבתקופת הקמת המדינה הבנייה החפוזה לא הייתה איכותית, בלשון המעטה. הדירות היפות דאז בגודל 50-60 מ”ר הפכו למוזנחות עם רטיבות ונזילות ומראה אפרורי ומתקלף. בנוסף, בניינים אלו לא היו עמידים כלל בפני רעידות אדמה.  

בתפקידו כראש עיר אפי פנה למנהל מחוז תל אביב בממ”י, ירון ביבי ז”ל, וביקש ממנו שממ”י תהיה שותפה לתכנית ואף תממן את תכנית “הסיטי של גבעתיים”. אולם היות ולא היה בארץ ניסיון מוקדם לכך, והיה צורך לקבל הסכמה של כ-100% מהדיירים, אפי פנה לשרי השיכון וביקש לשנות את החוק. רק בשנת 2004, 10 שנים לאחר תחילת התכנון, הוועדה המחוזית אשרה את התב”ע. במקום בניני ה”רכבת” הישנים נבנו ארבעה מגדלי מגורים, כך הושג שטח פתוח ירוק בין הבניינים, שאפשר לבנות גינות עם שטחים ירוקים והדיירים הוותיקים זכו לקבל דירה חדשה, גדולה הרבה יותר עם חניה, מעלית, מיזוג אוויר ונוף מרהיב. מתחם זה כלל גם את המפעלים שנהרסו ובמקומם נבנו מגדלי משרדים. על ידי הקצאת השטח למגדלי משרדים הרוויחה עיריית גבעתיים הגדלת הכנסות ואף שטחים במגדלים המיועדים לעירייה. 

פרויקט ה”סיטי של גבעתיים היה הפרויקט הראשון בארץ שכלל התחדשות עירונית על ידי שימושים מעורבים – גם מסחר, גם משרדים וגם מגורים – ביחד באותו אזור. תכנון שימושים מעורבים פתר למעשה את הבעיה הגדולה של אזורי תעשייה ומסחר דוגמת מתחם הבורסה ברמת גן. באזור זה ממוקמים בנייני משרדים, כאשר בשעות הבוקר והצהרים הם היו מאוכלסים בעובדים. בערב, כאשר העובדים סיימו את עבודתם במשרדים המקום משך אליו עסקים מפוקפקים ואחוזי הפשיעה בו היו גבוהים. על ידי תכנון מושכל של שימושים מעורבים אפי רצה למנוע בדיוק את התרחיש הזה. המתחם יהיה מאוכלס בכל שעות היממה, מכיוון שיש בו גם בנייני מגורים, גם משרדים וגם עסקים. הרעיון קרם עור וגידים, נבנה וממשיך להתפתח גם בימים אלה. ניתן למצוא במתחם מגדלי מגורים לצד בנייני משרדים המהווים מקור הכנסה של עשרות מיליוני שקלים בשנה עבור העירייה.

במסגרת תפקידו, כראש עיר וגם כיו”ר קק”ל אפי נחשף לתפיסה המיושנת של חלק ממשרדי הממשלה. עובדה זו הובילה אותו לחשיבה עבור הדורות הבאים. אם הדור הצעיר יוכל לתכנן ולחשוב על עתידו בכל הקשור לצורת המגורים הבאה. כך יוכלו לשים דגש על בתי-הספר העתידיים, שבילי האופניים, פיתוח פארקים ופינות ירוקות, מזון עירוני, ריאות ירוקות ועוד. באחת ההזדמנויות פגש אפי את פרופסור אוריאל רייכמן שהכיר את עשייתו של אפי בתפקידיו הקודמים. פרופ’ רייכמן ואפי מכיריםומעריכים אחד את השני, ותוך כדי שיחה עלה הרעיון להקים מכון בתחום חדשנות וקיימות במרכז הבינתחומי הרצליה. באחד מפגישותיו של אפי הוא נועד יחד עם עו”ד יעקב אטרקצ’י, מייסד ומנכ”ל חברת אאורה ישראל, אשר הביע באזניו של אפי את חלומו להקים מכון אקדמי להתחדשות עירונית. החזון של פרופ’ רייכמן, עו”ד אטראקצ’י ואפי עמד בקנה אחד וכך, החליטו שלושתם להקים את מכון אאורה למשפט, יזמות חברתית והתחדשות עירונית.